Les ventes à la barre sont réalisées dans le cadre soit d'une saisie immobilière, soit d'une liquidation judiciaire, soit d'un partage judiciaire.
C'est classiquement le cas du prêt immobilier non remboursé par un débiteur défaillant. Le bien objet du prêt est mis en vente pour que le produit de la vente soit versé au créancier. Il peut s'agir aussi d'un copropriétaire qui ne paye plus ses charges. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble met en vente le bien du copropriétaire défaillant pour solder son compte. Dans les deux cas on parlera de procédure de saisie immobilière.
La défaillance financière peut également toucher les entreprises dont certaines peuvent se retrouver dans une situation irrémédiablement compromise. Le mandataire liquidateur réalisera l'actif de l'entreprise. On parlera alors de procédure de liquidation judiciaire.
Enfin, dans le cadre d'une succession, certains héritiers peuvent, à défaut d'accord avec leurs co-héritiers, demander au tribunal la mise en vente des biens de la succession pour toucher leur part en numéraire. On parlera dans ce cas de vente sur licitation.
La solution de tous ces litiges passant par la mise en vente de biens immobiliers, les autorités ont depuis toujours doté les tribunaux du pouvoir d'organiser eux-mêmes ces ventes sous forme d'enchères publiques, c'est-à-dire ouvertes à tous. Par opposition aux ventes classiques dites "volontaires" ou "de gré à gré" on parlera dans le cas présent de "ventes forcées" ou de "ventes judiciaires".
Contexte judiciaire oblige, l'adjudication est constatée par une décision de justice qui prend la forme d'un jugement (le jugement d'adjudication) par lequel celui ou celle qui a porté l'enchère la plus élevée est "déclaré adjudicataire". Ce jugement entraîne le transfert du titre de propriété au profit de l'adjudicataire.
S'informer
Chaque vente judiciaire fait l'objet d'une publicité obligatoire auprès du public.
Il y a d'une part la publicité légale sous forme d'une insertion dans un journal d'annonces légales de l'arrondissement de la situation de l'immeuble : cette publicité constitue une source d'informations plus spécialement pour les professionnels.
Une publicité dans les journaux "grand public" est également prévue par les textes sous forme d'encarts dans des journaux diffusés en kiosque, d'affiches dans les lieux publics et d'annonces sur l'Internet.
Cette publicité est prévue par la loi et taxée judiciairement, son montant étant mis à la charge de l'adjudicataire au titre des frais préalables.
Chaque annonce décrit le bien mis en vente, mentionne son adresse précise, la mise à prix, la date et le lieu de la vente. Elle indique aussi la date des visites organisées sur place et les coordonnées de l'avocat poursuivant la vente.
Servez-vous de la publicité pour repérer le(s) bien(s) qui vous intéresse(nt). Notez la ou les dates de visite et allez-y impérativement. Si ces dates ne sont pas indiquées dans l'annonce prenez directement contact avec l'avocat poursuivant pour les obtenir.
Visiter
Dans le contexte particulier d'une vente judiciaire les visites du bien mis en vente sont strictement encadrées.
Elles sont organisées par l'avocat poursuivant à des dates et des heures précises. Elles sont conduites par un huissier désigné par le Tribunal.
L'huissier qui assure la visite est bien souvent le même qui a effectué au préalable un état des lieux remis à l'avocat poursuivant et annexé au cahier des charges.
Étudier
Acheter un bien dans le cadre d'une vente forcée requiert une attention particulière à des difficultés spécifiques auxquelles on est rarement confronté lorsqu'il s'agit d'une vente volontaire :
- La visite du bien est souvent mal-aisée.
- Le bien peut être occupé, soit par le débiteur saisi, soit par un locataire régulier du débiteur saisi, soit encore par un occupant sans titre.
- L'état général du bien peut être fortement dégradé, aucun travail d'embellissement n'étant généralement effectué par le débiteur pour optimiser le prix de vente.
- La vente peut être reportée ou annulée au dernier moment car le débiteur aura réglé sa dette. Le temps passé à étudier le dossier et à visiter est alors irrémédiablement perdu.
Tous ces inconvénients constituent des facteurs qui se retrouvent logiquement dans le prix d'adjudication, si bien que le marché des ventes judicaires reste attractif pour un investisseur patient.
L'avocat poursuivant dépose au Greffe des Criées du Tribunal un cahier des charges qui contient toutes les informations sur le bien mis en vente, toutes les clauses et conditions de celle-ci.
Ce cahier des charges peut être consulté soit chez l'avocat poursuivant (en prenant rendez-vous au préalable), soit au Greffe des Criées du Tribunal, pendant les heures d'ouverture.
L'étude du cahier des charges est indispensable pour bien enchérir. N'éludez pas cette étape.
Enchérir
Les amateurs doivent être représentés par un avocat inscrit au barreau du Tribunal où se déroulent les enchères.
Il ne peut être enchéri ni pour le saisi ni pour les personnes notoirement insolvables.
Cet avocat portera en votre nom les enchères que vous souhaitez le jour de l'audience. Il va vous demander une garantie financière sous forme d'un chèque de banque ou d'une caution bancaire. Le montant de cette garantie couvre tous les frais de l'adjudication plus dix pour-cent de l'enchère maximum que vous désirez porter.
Les honoraires pris par un avocat pour porter des enchères en votre nom sont libres.
En plus de la garantie votre avocat vous demandera un justificatif d'identité et un pouvoir mentionnant l'enchère maximum que vous désirez porter. Il étudiera avec vous la meilleure stratégie pour enchérir.
Vous avez la faculté d'assister ou non à l'audience, sachant encore une fois que seul votre avocat peut porter vos enchères. Il convient toutefois de garder à l'esprit que la vente peut être reportée ou radiée par le juge dès le début de l'audience si le débiteur a soldé sa dette, ce que la procédure lui permet de faire jusqu'au dernier moment. Dans ce cas, votre entreprise s'arrête là.
Dans le cas contraire le jeu des enchères peut alors prendre corps. Avant de commencer le juge président la séance indique le montant des frais préalables à la charge de l'adjudicataire puis fait allumer une petite mèche (appelée " premier feu ") marquant le début des enchères.
A partir de ce moment-là chaque avocat pousse celles de son client. Pendant ce temps le feu est entretenu par la flamme d'une nouvelle mèche chaque fois que la précédente vient à s'éteindre. Au moment où les enchères se tarissent une nouvelle mèche est allumée (" deuxième feu "), puis une troisième (" dernier feu "). A son extinction le président déclare adjudicataire celui qui a porté l'enchère la plus élevée.
Si vous n'êtes pas adjudicataire le chèque de consignation vous est restitué. Vous n'êtes redevable que des honoraires de votre avocat.
Acquérir
Si vous êtes déclaré(e) adjudicataire, le jugement d'adjudication constate le transfert de la propriété du bien vendu aux enchères sous réserve de l'absence de surenchère du dixième pendant le délai de dix jours suivant l'adjudication.
Vous devez alors payer le prix d'adjudication, les frais préalables annoncées avant la vente, les émoluments des avocats poursuivant et adjudicataire calculées en fonction du montant de l'adjudication, les droits d'enregistrement (4,89 %) et les frais de publication du jugement d'adjudication. Il n'y a pas de frais de notaire à supporter.
Vous avez trois mois pour payer le prix d'adjudication. Vous êtes assujetti au paiement d'intérêts au taux légal si votre règlement n'intervient pas dans les quarante cinq jours qui suivent la date d'adjudication définitive et d'intérêts au taux légal majoré de cinq points s'il n'intervient pas dans les trois mois.
Si vous ne payez pas le prix d'adjudication dans les délais, le bien est remis en vente sur folle enchère. Outre les frais de la première vente vous serez alors tenu de régler l'éventuelle différence entre le prix pour lequel vous aurez été déclaré adjudicataire et le prix de revente sur folle enchère, si ce dernier est inférieur.
Pendant le délai de dix jours qui suit l'adjudication quiconque peut se porter surenchérisseur sauf si la vente était déjà sur surenchère. Le surenchérisseur doit se déclarer au Greffe des Criées du Tribunal par l'intermédiaire de son avocat. Le bien est alors remis en vente à une date ultérieure sur une nouvelle mise à prix égale au montant de l'adjudication majoré du dixième.
C'est donc seulement à l'issue du délai de surenchère et en l'absence de toute surenchère que le jugement d'adjudication devient définitif.
Votre parcours peut arriver à son terme à ce moment-là s'il ne vous reste pas à régler la question d'une éventuelle occupation des lieux, dont les conditions sont précisées dans le cahier des charges.
S'il s'agit d'une occupation régulière par un locataire, vous vous substituerez à l'ancien propriétaire pour l'encaissement des loyers, mais vous ne pourrez pas résilier le bail en cours avant son échéance.
Si le bien est occupé par le débiteur, ou si les lieux sont occupés sans titre par des tiers, vous devrez éventuellement engager une procédure d'expulsion auprès du tribunal.
